전세/월세로 살고 있는 건물이 경매로 넘어 갔을 때 보증금, 과연 돌려받을 수 있을까요? 대항력과 확정일자만 있다면 문제없습니다. 우선변제권으로 소중한 내 보증금을 지켜보세요. 가압류 결정이 내려졌다고 바로 경매가 되는 건 아닙니다. 부동산 경매 관련 3가지 궁금증을 안내합니다. [법제처 생활법령정보]
부동산 경매 관련 3가지 궁금증
[질문1] 임차 중인 주택이 경매로 넘어갔을 때 보증금 회수 방법
살고 계신 집이 경매에 부쳐진 경우, 임차인의 소중한 보증금을 지키기 위해서는 ‘대항력’과 ‘확정일자’를 미리 갖추는 것이 매우 중요합니다. 이 두 가지 요건을 충족하면 임차인은 우선변제권을 확보하여, 경매 또는 공매 절차에서 발생한 매각 대금으로부터 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
1. 우선변제권이란?
우선변제권은 임차인이 자신의 보증금을 다른 채권자들보다 우선적으로 변제받을 수 있는 법적인 권리입니다.
①대항력
주택을 인도받고(이사) 주민등록 전입신고를 마치는 것.
②확정일자
임대차 계약서에 확정일자를 받는 것.
2. 확정일자란 무엇인가요?
확정일자는 주택임대차계약서가 특정 날짜에 존재하고 있었음을 국가기관이 공식적으로 확인해 주는 일자입니다.
①확정일자 부여 기관
주택 소재지의 읍·면·동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 받을 수 있습니다.
②준비물
임차인 또는 대리인이 임대차계약서를 지참하면 됩니다.
③계약서 요건
-임대인·임차인의 인적 사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등의 내용이 명확하게 기재되어야 합니다.
-계약 당사자의 서명 또는 기명날인이 완료된 완전한 형태의 계약서여야 합니다.
④주의
주택 및 임대차 기간이 명확하지 않은 단순 영수증 등에는 확정일자를 받아도 우선변제권의 효력이 발생하지 않습니다.
3. 우선변제권은 언제부터 효력이 발생하나요?
임차인이 주택 인도(이사)와 전입신고를 마친 날 또는 그 이전에 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 다음날 0시부터 우선변제권이 생겨 보증금 보호의 효력이 발생합니다.
[질문2] 살고 있는 집에 가압류가 되면 바로 경매가 진행되나요?
가압류가 되었다고 해서 곧바로 집이 경매로 넘어가는 것은 아닙니다. 가압류는 채권자가 나중에 본안 소송에서 승소할 경우 채무자의 재산을 강제로 집행하기 전에 미리 묶어두는 절차입니다.
①가압류의 의미
가압류 결정 자체는 채권자가 본안 소송에서 최종 승소하기 전까지 재산을 일시적으로 보전하는 조치입니다. 가압류만으로는 소유권을 확정하거나 바로 경매를 진행할 수는 없습니다.
②경매 절차의 시작
채권자가 가압류 결정과는 별개로 소송을 제기하여 승소 판결을 받아야 비로소 해당 주택에 대한 강제 경매 절차를 신청할 수 있습니다.
③결론
가압류 결정이 내려졌다 하더라도 그것만으로 즉시 주택이 경매에 부쳐지는 것은 아니며, 본안 소송의 결과가 중요합니다.
④가압류 명령의 효력 발생 시기
가압류 명령의 효력은 법원의 재판 결과가 당사자에게 고지된 때 발생합니다. 다만, 집행력은 채권자에게 고지되면 채무자에게 고지가 없더라도 발생합니다.
[질문3] 경매에 매수신고를 했는데 경매가 취소될 수도 있나요?
경매를 신청한 채권자가 경매 신청 자체를 취하하면 해당 경매 절차는 종료될 수 있습니다. 하지만 매수신고인이 나타난 이후에는 절차가 복잡해집니다. 매수신고가 이루어진 뒤에는 실질적으로 최고가 매수신고인 등의 동의가 있어야만 경매가 취소될 수 있습니다.
①매수신고 전
매수신고인이 나타나기 전에는 경매를 신청한 채권자가 단독으로 경매 신청을 취하할 수 있으며, 다른 사람의 동의는 필요하지 않습니다.
②매수신고 후
일단 최고가 매수신고인 또는 매수인이 결정되고, 차순위 매수신고인까지 있을 경우에는 채권자가 경매 신청을 취하하려면 이들의 동의를 반드시 받아야 합니다.
인기 추천정보
▶일상소식 바로가기 ☞
▶생활소식 바로가기 ☞
▶독유당 이야기 바로가기 ☞
마치며
[자료출처] 2025년 7월 15일 기준
▶법제처 생활법령정보 ☞