2025년 10월부터 수도권/규제지역 전세대출에 DSR이 도입됩니다. 원금은 제외하고 이자 상환분만 DSR에 반영됩니다. 무주택자 및 정책대출 DSR 적용과 대출 계획이 있다면 강화된 규제 내용을 미리 확인하세요. 왕초보 일반인이 질문하는 주택담보대출 전세대출 주요 궁금증을 안내합니다.(금융위원회 보도자료)
주택담보대출 / 전세대출
1.주택담보대출 한도가 줄어드나요?
①생활안정자금 대출도 줄어드나요?
아니요, 생활안정자금으로 받는 주택담보대출은 이번 규제와 상관없이 그대로 유지됩니다.
②대출 한도가 줄어드는 집값은 어떻게 정하나요?
–집값은 은행에서 현재 집을 평가하는 방식 그대로 적용해요.
-대출 신청하는 날을 기준으로 집값을 보며, 한국부동산원이나 KB 부동산 시세의 ‘일반평균가’ 같은 믿을 수 있는 자료를 사용합니다.
③이주비 대출이나 중도금 대출도 줄어드나요?
–아니요, 중도금 대출이나 이주비 대출은 이번 규제 대상이 아닙니다.
-중도금 대출은 원래 6억 원 대출 한도 규제를 받지 않았고, 이번에도 마찬가지입니다 (나중에 잔금 대출로 바꿀 때는 규제를 적용받을 수 있어요).
-이주비 대출은 재건축이나 재개발 사업에 문제가 생길까 봐 이번 대출 한도 축소 규제에서 제외됩니다 (지금처럼 6억 원까지 가능해요).
2.주택담보대출 금리가 더 올라가나요?
①이 규제는 어디에 적용되나요? 지방도 해당되나요?
–이 규제는 서울, 경기, 인천 등 수도권과 투기과열지구 같은 규제지역에서 받는 주택담보대출(오피스텔 담보대출 포함)에 적용됩니다.
-스트레스 DSR은 DSR 규제가 적용되는 대출에만 해당돼요. 중도금이나 이주비 대출처럼 DSR이 적용되지 않는 대출에는 해당되지 않습니다.
-다만, 중도금이나 이주비 대출을 받은 뒤 나중에 DSR이 적용되는 다른 대출을 새로 받게 되면, 기존 중도금·이주비 대출의 원금 및 이자 상환액(더 높아진 스트레스 금리 적용)도 새로 받는 대출의 DSR을 계산할 때 포함됩니다.
②규제 시행 전에 받은 대출을 연장할 때도 강화된 스트레스 DSR이 적용되나요?
–아니요, 이미 받은 대출을 금액을 늘리지 않고 단순히 만기만 연장하거나 다른 은행 대출로 바꾸는 경우에는 DSR을 새로 심사하지 않습니다.
-이번 규제가 시작되는 날(10월 16일) 이후에 새로 대출을 받으면서 DSR을 계산할 때, 규제 시행일(10월 16일) 이전에 이미 받았던 대출의 원금 및 이자 상환액은 그 대출을 받았을 당시의 스트레스 금리(기존 금리)가 적용됩니다.
-이번에 높아진 스트레스 금리(3%)가 소급 적용되지는 않아요.
3.전세대출에도 DSR이 적용되나요?
①전세대출 DSR은 누가 적용받나요?
–집을 한 채 가진 분(1주택자)이 본인의 집이 어디에 있든 상관없이, 수도권이나 규제지역에서 전세대출을 받을 때 적용됩니다 (정책 목적의 전세대출은 제외).
-(예시) 버팀목 전세대출, 은행과 지자체가 협약 맺은 전세대출 등은 제외됩니다.
②전세대출 이자만 DSR에 적용된다는 게 무슨 뜻인가요?
–전세대출로 DSR을 계산할 때, 전세대출 원금은 빼고 이자만 DSR에 포함한다는 뜻입니다.
-전세대출 원금은 집주인에게서 돌려받는 전세금으로 만기에 한꺼번에 갚기 때문에 대출받는 분(세입자)의 갚을 능력을 따로 심사할 필요가 적어요.
-전세대출 이자는 대출 기간 동안 계속 갚아야 하므로, 세입자의 갚을 능력을 심사해야 합니다.
-전세대출은 보통 만기가 2년으로 짧아서 원금을 DSR에 포함하면 DSR이 너무 높게 나와서 적용하기 어려운 점도 있어요. (예: 소득 5천만 원인 분이 만기 2년 전세대출 1억 원을 받으면, 원금만으로 DSR이 100%로 계산될 수 있습니다.)
③전세대출 DSR은 언제부터 적용되나요?
–전산 시스템을 만들고 은행들이 준비할 기간(약 2주)을 고려해서 2025년 10월 29일부터 시행될 예정입니다.
④지금 전세대출을 쓰고 있는 사람이 대출을 연장할 때도 DSR이 적용되나요?
–아니요, 전세대출 DSR은 이번 규제 시행일 이후에 새로 받는 전세대출부터 적용됩니다.
-규제 시행일 전에 이미 전세대출을 쓰고 있던 분이 같은 집에 계속 살면서 계약을 연장하여 전세대출 만기를 늘리는 경우에는 DSR이 적용되지 않습니다.
-전세대출 만기를 연장할 때 대출 금액을 늘리는 것은 새로운 대출로 보고 DSR이 적용됩니다.
-전세대출 DSR 규제 시행일 이전에 수도권이나 규제지역에서 집을 빌리는 계약을 맺은 분들을 보호하기 위해, 해당 집에 대한 첫 임대차 계약이 규제 시행 전날(10월 28일)까지 체결되었다면 기존 규정대로 DSR이 적용되지 않습니다.
⑤무주택자 전세대출에도 DSR을 적용할 계획인가요?
–무주택자 전세대출에 DSR을 적용할지는 이번 대책의 효과, 가계부채와 부동산 시장 상황, 그리고 서민이나 무주택자들의 주거 안정에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해서 결정할 예정입니다.
⑥정책 대출에도 DSR을 적용할 계획인가요?
–정책 대출에 DSR을 적용할지는 어려운 분들을 돕는 정책 대출의 원래 목적, 가계부채와 부동산 시장 상황, 그리고 서민 및 실제 대출이 필요한 분들에게 미치는 영향 등을 모두 고려해서 검토할 예정입니다.
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